Análisis y Viabilidad de Promociones Inmobiliarias

Fase I: Planificación y Viabilidad

1. Planificación Estratégica de la Promoción

• El Proceso de Planificación: Entendiendo el ciclo de vida del proyecto.
• Aspectos Preliminares: Factores clave a considerar antes de iniciar.
• Análisis del Suelo:
  • Características urbanísticas y normativas.
  • Potencial de edificabilidad y aprovechamientos.
• Tipologías Constructivas y Mercado:
  • Descripción de unidades y tipologías.
  • Recomendaciones constructivas alineadas con el estudio de mercado.

2. Estudio de Viabilidad Integral

• Datos Técnicos: Información fundamental para la construcción.
• Datos Económicos y Financieros: Cálculos de inversión y rentabilidad.
• Datos Comerciales y de Mercado: Análisis de la demanda y tendencias.
• Análisis de la Competencia: Posicionamiento y estrategias.

3. Estructura de Costes y Rentabilidad

• Desglose de Costes:
  • Desarrollo y consolidación del suelo.
  • Adquisición del solar.
  • Honorarios técnicos facultativos.
  • Costes de construcción.
  • Gastos de promoción y comercialización.
• Costes Financieros: Hipotecas y financiación para promotores.
• Análisis de la Cuenta de Resultados:
  • Rentabilidad sobre Coste y Ventas.
  • Indicadores Clave: VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno).

Fase II: Ejecución y Aspectos Legales

4. Compra del Suelo y Fase Pre-Edificación

• Marco Legal de la Compra: Derechos y obligaciones.
• Obligaciones Urbanísticas del Promotor: Cumplimiento normativo.
• Actividades Previas a la Edificación:
  • Desarrollo del Proyecto de Obra.
  • Estudios Técnicos y Permisos.
  • Obtención de la Licencia de Obra.
  • El Contrato de Obra.

5. El Proceso de Edificación

• Régimen Jurídico y Técnico: Normativas y estándares.
• Agentes Intervinientes: Roles y responsabilidades.
• Control de Calidad y Garantías: Asegurando la excelencia.
• Proceso Edificatorio: Etapas y gestión.

6. Seguridad y Salud en la Edificación

• Legislación Aplicable: Marco normativo de prevención.
• Principios de Acción Preventiva: Estrategias de seguridad.
• Obligaciones y Condiciones de Trabajo: Garantizando un entorno seguro.

Fase III: Finalización y Fiscalidad

7. Actividades Posteriores a la Edificación

• Declaración de Obra Nueva y División Horizontal.
• Obtención de Licencias y Permisos Finales.

8. Destino y Especialidades de la Promoción

• Promoción para Venta: Estrategias comerciales.
• Promoción para Arrendamiento: Gestión de alquileres.
• Aprovechamiento por Turno y Cooperativas.
• Viviendas Protegidas: Normativa y gestión.

9. Tributación de las Operaciones Inmobiliarias

• Fiscalidad Directa e Indirecta: IVA, ITP, etc.
• Tributación de:
  • Edificación y Transmisiones.
  • Arrendamientos Inmobiliarios.
  • Aprovechamiento por Turno.
  • Venta de Inmuebles vía Sociedades.
• Promotores Extranjeros: Aspectos fiscales relevantes.